LEG Immobilien SE: Starkes Neunmonatsergebnis und weiteres Gewinnwachstum in 2026

Die LEG Immobilien SE hat sich im dritten Quartal 2025 erneut dynamisch entwickelt. Das Unternehmen kann sämtliche operativen und finanziellen Zielvorgaben für das Gesamtjahr 2025 bekräftigen und blickt mit Zuversicht auf 2026. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland bleibt unvermindert hoch und die Immobilienpreise steigen. In diesem Marktumfeld hat die Rating-Agentur Moody’s die operative Stärke und finanzielle Solidität der LEG gewürdigt und den Ausblick für das starke Investmentgrade-Rating des Unternehmens auf positiv angehoben.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die LEG steht für sichere Einnahmen und kontinuierliches Wachstum in unsicheren Zeiten. Unsere cash-orientierte und disziplinierte Steuerung erweist sich weiterhin als richtig. Mit Investitionen von mehr als 35 Euro je Quadratmeter investieren wir sowohl in diesem als auch im nächsten Jahr rund 40 Prozent der Mieteinnahmen in die Qualität unserer Bestände. Mit einem avisierten Ergebniswachstum von 10 Prozent in diesem und weiteren 5 Prozent im kommenden Jahr weisen wir darüber hinaus attraktive Zuwächse im aktuellen Zins- und Marktumfeld aus. Kurzum: Wir haben für unsere Kunden und unsere Investoren gleichermaßen viel zu bieten.“

AFFO legt um rund 19 Prozent zu

Der AFFO, die wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens, lag in den ersten drei Quartalen 2025 bei 181,3 Millionen Euro (Q3-2024: 152,0 Millionen Euro). Das sind 19,3 Prozent mehr als der Vorjahreswert. Der deutliche Zuwachs im AFFO ist getrieben durch die zügige Integration der Bestände der Brack Capital Properties (BCP) zu Beginn des Jahres, dem Mietwachstum im LEG-Portfolio und einem starken Wachstum der Zusatzservices.

Der FFO I ist gegenüber dem Vorjahr um 12,6 Prozent auf 370,7 Millionen Euro gestiegen.

Operatives Geschäft reflektiert hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen

Die Steigerung der Nettokaltmiete um 6,8 Prozent auf 687,7 Millionen Euro (Q3-2024: 643,8 Millionen Euro) resultiert allein aus der Integration des BCP-Portfolios im ersten Halbjahr sowie dem Mietwachstum im frei-finanzierten Segment. Die Kostenmieten für geförderten Wohnraum werden turnusmäßig erst im kommenden Jahre angepasst.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche nahm in den ersten neun Monaten 2025 im frei finanzierten Bereich um 3,6 Prozent zu. Die auf den Gesamtbestand bezogene Steigerung betrug 3,1 Prozent. Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,4 bis 3,6 Prozent (l-f-l). Während im Vorjahr der Großteil der Mietanpassungen an Markt- und damit Mietspiegelentwicklungen bereits in den ersten neun Monaten wirksam wurden, verteilen sich dies Anpassungen 2025 gleichmäßiger über das Jahr. Dadurch werden 25 Prozent der Anpassungen erst im vierten Quartal voll wirksam (Q4-2024: 13 Prozent). Die LEG liegt somit voll auf Kurs, um ihr Ziel für die Mietanpassungen 2025 zu erreichen.

Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt derzeit 6,99 Euro pro Quadratmeter (l-f-l) bzw. rund 450 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von rund 65 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin auf gutes Wohnen zu fairen Preisen für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der EPRA-Leerstand (l-f-l) verbleibt mit 2,5 Prozent auf niedrigem Niveau (9M-2024: 2,4 Prozent).

In den ersten neun Monaten investierte die LEG 291,9 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Bestände. Das sind 10 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (9M-2024:

266,0 Millionen €). Geplant ist nach wie vor, im Gesamtjahr mehr als 35 Euro je Quadratmeter zu

investieren – für Wohnkomfort für die Mieter, die Pflege der Bestände und für effektiven Klimaschutz.

Immobilienwerte legen weiter zu – weitere größere Verkäufe erwartet

Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. September 2025 bei 131 Euro. Das sind 4,1 Prozent mehr als am Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 (125,90 Euro pro Aktie).

Die Bruttorendite des LEG-Immobilienbestandes zum 30. September 2025 belief sich auf 4,9 Prozent und bietet damit einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.

Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im zweiten und im vierten Quartal neu bewertet. Auf Basis der anziehenden Immobilienpreise rechnet die LEG für das zweite Halbjahr 2025 bei der Neubewertung ihres Immobilienvermögens mit einem Bewertungsergebnis von +1,5 bis +2,0 Prozent.

Nach einer zunächst verhaltenen Belebung der Transaktionsmärkte im laufenden Jahr hat das Interesse am Erwerb von LEG-Wohnungen, die das Unternehmen im Rahmen der Portfoliooptimierung verkaufen will, deutlich zugenommen. Die LEG geht davon aus, noch vor Jahresende weitere Verkäufe in signifikanter Größenordnung abzuschließen. In den ersten neun Monaten hatte das Unternehmen den Verkauf von rund 2.200 Wohnungen für rund 190 Millionen Euro vereinbart bzw. abgeschlossen. Der Besitzübergang erfolgt überwiegend noch in 2025. Das Verkaufsprogramm der LEG beläuft sich auf insgesamt 5.000 Einheiten, darunter 1.350 vormalige BCP-Wohnungen in Ostdeutschland. Verkäufe unter Buchwert schließt das Unternehmen unverändert aus.

Kein weiterer Refinanzierungsbedarf bis 2027

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 30. September 2025 bei niedrigen  1,59 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von  5,6 Jahren. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 30. September 2025 bei 48,3 Prozent (30. September 2024: 48,5 Prozent). Mit Blick auf die aktuelle Entwicklung der Immobilienwerte als auch durch ihr Verkaufsprogramm sieht sich die LEG gut aufgestellt, um ihr Ziel für den Loan to Value von ca. 45 Prozent in 2026 zu erreichen (vormals: mittelfristiges Ziel).

Unter Berücksichtigung ihrer hohen Liquidität mit Barmitteln sowie bereits abgeschlossenen Finanzierungen und anstehenden Verkaufserlösen kann das Unternehmen pro forma bereits sämtliche Fälligkeiten bis Ende 2026 abdecken. Die nächste Anleihe-Fälligkeit betrifft damit eine 500-Millionen- Euro-Anleihe, die erst im November 2027 fällig wird.

Das zeigt die große Solidität und Robustheit der Finanzierungsstruktur des Unternehmens.

Die exzellente operative und finanzielle Performance würdigt auch die Credit-Rating-Agentur Moody’s. Ende Oktober hat Moody‘s das Baa2-Investment-Grade-Rating der LEG bestätigt und den Ausblick von stabil auf positiv angehoben.

LEG-Engagement für bezahlbaren Klimaschutz und gute Ausbildung wird anerkannt

Die serielle Sanierungsmaßnahme des LEG Green Ventures RENOWATE für die Düsseldorfer Beamten-Wohnungs-Baugenossenschaft wurde von der nordrhein-westfälischen Landesregierung als KlimaQuartier.NRW 2025 ausgezeichnet. Das LEG-Quartier Düsseldorfer Straße in Köln ist zudem für den ODH Quartiers Award nominiert.

Gemäß der renommierten Studie „Deutschlands beste Ausbilder“, die vom Wirtschaftsmagazin Capital und dem Portal ausbildung.de durchgeführt wird, gehört die LEG 2025 bereits zum siebten Mal in Folge zu den Top-Ausbildern in Westdeutschland – mit einer Höchstbewertung von 5 Sternen.

Ziele 2025 in SiZiele 2025 in Sichtweite – Guidance 2026 geht von weiterem Ergebniswachstum aus

Auf Basis der sehr guten Entwicklung in den ersten neun Monaten 2025 bestätigt die LEG ihre Prognose für den AFFO von 215 bis 225 Millionen Euro. Das entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ertragswachstum von rund 10 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2024 erzielten AFFO.

Erst im August hatte das Unternehmen den Ausblick 2025 für die EBITDA-Marge von bisher 76 auf 77 Prozent angehoben. Die EBITDA-Marge spiegelt die operative Exzellenz der LEG wider.

Alle übrigen Ziele für das laufende Geschäftsjahr wurden ebenfalls bestätigt.

Für das Geschäftsjahr 2026 erwartet die LEG erneut weiteres signifikantes Ergebniswachstum. Die erstmals vorgelegte Prognose für 2026 sieht den AFFO, die wichtigste Ergebniskennziffer des Unternehmens, in einer Bandbreite von 220 bis 240 Millionen Euro – und damit auf einem neuen All-time-High. Der AFFO würde demnach gegenüber 2025 um weitere 5 Prozent zulegen – jeweils bezogen auf den Mittelwert der AFFO-Prognose. Damit würde die LEG gegenläufige Effekte insbesondere aus steigendem Zinsaufwand und geringeren Fördermitteln mehr als kompensieren können. Das Investitionsvorhaben der LEG bleibt hingegen unverändert und so beabsichtigt die LEG für 2026 weiterhin mehr als 35 Euro je Quadratmeter zu investieren. Für den FFO I prognostiziert das Unternehmen eine Bandbreite von 475 bis 495 Millionen Euro. Die Guidance berücksichtigt wie üblich keine Effekte aus künftigen Portfoliooptimierungen.

Die Dividendenpolitik der LEG bleibt unverändert: Auch weiterhin beabsichtigt die LEG, 100 Prozent des AFFO sowie einen Anteil aus den durch Immobilienverkäufen erzielten Nettoerlösen an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten. Der Dividendenvorschlag wird turnusmäßig im März 2026 beschlossen und mit dem Jahresabschluss 2025 veröffentlicht.

Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum entwickeln sich die Mieten im deutschen Wohnungsmarkt voraussichtlich auch künftig dynamisch. Das Unternehmen sieht das Mietwachstum 2026 bei 3,8 bis 4,0 Prozent. Der erwartete starke Zuwachs von 40 Basispunkten berücksichtigt dabei die turnusmäßige Anpassung der Kostenmieten im geförderten Wohnungsbestand der LEG, die wie vom Gesetzgeber vorgegeben nur alle drei Jahre erfolgt. 2027 und 2028 fallen nennenswerte Teile des geförderten Wohnungsportfolios ganz aus der Bindung, sodass auch in den Folgejahren von einem höheren Niveau des Mietwachstums ausgegangen wird.

Kennzahlen Q3 2025

Finanzielle Kennzahlen		01.01. –30.09.2025	01.01. –30.09.2024	Veränd.
Nettokaltmiee	Mio. €	687,7	643,8	+6,8 %
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (bereinigt)	Mio. €	577,2	530,3	+8,8 %
EBITDA (bereinigt)	Mio. €	544,9	491,7	+10,8 %
FFO I	Mio. €	370,7	329,3	+12,6 %
FFO II	Mio. €	367,9	324,7	+13,3 %
AFFO	Mio. €	181,3	152,0	+19,3 %
AFFO pro Aktie	€	2,42	2,05	+18,0 %
Bilanzielle Kennzahlen		30.09.2025	31.12.2024	Veränd.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	Mio. €	19.242,0	17.853,3	+7,8 %
Liquide Mittel inkl. Zahlungsmitteläquivalente	Mio. €	448,1	914,3	– 51,0 %
Eigenkapital	Mio. €	8.439,5	7.396,5	+14,1 %
Finanzverbindlichkeiten gesamt	Mio. €	9.887,3	9.718,6	+1,7 %
Nettofinanzverbindlichkeiten	Mio. €	9.393,8	8.756,9	+7,3 %
LTV	%	48,3	47,9	+40 BP
Eigenkapitalquote	%	41,2	37,8	+340 BP
EPRA-NTA, verwässert	Mio. €	9.900,1	9.375,4	+5,6 %
EPRA-NTA pro Aktie, verwässert	€	131,00	125,90	+4,1 %
Weitere Kennzahlen		30.09.2025 BP = BasispunkteÜber die LEG Die LEG SE ist mit rund 172.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2024 Erlöse von 1,303 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,80 Euro (l-f-l) pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft, u.a. mit der Gründung grüner, digitaler Start-ups für die smarte Steuerung bestehender Heizanlagen (termios), dem Einbau und der Wartung hocheffizienter Wärmepumpen (dekarbo), der digitalen, seriellen Vollsanierung (RENOWATE) und der ersten virtuellen Branchenlösung für transparente Dienstleistungsverwaltung und deutschlandweite Auftragsvergabe in den Bereichen Grünpflege, Reinigung und Winterdienst (youtilly), unterstreicht die LEG ihr digitales und nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen. Kontakt Investor Relations:Frank KopfingerTel. +49 211 45 68-550E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.comKontakt Presse:Sabine JeschkeTel. +49 211 45 68-325E-Mail: sabine.jeschke@leg-wohnen.deDisclaimerDiese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar.Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.